まず整理｜サブリースと普通賃貸の違い
| 項目 | サブリース（一括借上） | 普通賃貸（直接募集） |
|---|---|---|
| 家賃受取 | 保証賃料（相場の◯％） | 入居者から満額（管理委託なら手数料控除） |
| 空室時 | 賃料支払いあり（ただし免責期間・減額あり） | 収入ゼロ（募集費用が発生） |
| 賃料改定 | 定期的見直し条項あり（下げ方向の裁量） | オーナーが相場見ながら決定 |
| 原状回復 | 負担分岐は契約次第（貸主負担が増えがち） | 入退去毎に実費（ガイドライン準拠） |
| 解約 | 中途解約制限/違約金あり | 管理委託は短期で解約可が多い |
手残りの数式（ミニ）
【サブリース】
手残り（年） ＝ 保証賃料 × 12 －（修繕・更新費）－（借上手数料/その他）
【普通賃貸】
手残り（年） ＝（入居中家賃 × 稼働率）× 12 －（広告料・原状回復の年平均）
－（管理手数料・修繕）ポイント：サブリースは家賃▲と更新条項の影響が大、普通賃貸は空室と募集費の影響が大。
ケース比較｜家賃見直し・広告料・原状回復まで
| 項目 | サブリース | 普通賃貸 |
|---|---|---|
| 賃料前提 | 保証家賃＝相場の90% → 52,200円 | 満額58,000円 × 稼働率95% → 実効55,100円 |
| 募集・広告 | 0円（契約に含むが家賃見直しリスク） | 広告料0.7か月を年換算：58,000×0.7/2=20,300円/年 |
| 原状回復 | 契約次第（貸主負担が乗るケース多）仮に30,000円/年 | 60,000円/2年→30,000円/年 |
| 管理/手数料 | 借上手数料3%相当：52,200×12×0.03=18,792円 | 管理3.5%：58,000×12×0.035=24,360円 |
| 年手残り（概算） | 52,200×12 − 18,792 − 30,000 ≒ 579,? → 約579,?円 | 55,100×12 − 20,300 − 30,000 − 24,360 ≒ 約?,??円 |
契約で絶対に見る条項
- 賃料見直し条項：頻度（例：2年毎）、減額幅、協議/通知期限。
- 免責期間：空室◯日分の支払免除があるか。
- 原状回復の負担範囲：入退去時・中途解約時の負担分岐。
- 中途解約：解約可否、予告期間、違約金。
- 転貸条件：転貸先の属性・用途制限・違反時の扱い。
交渉のコツ：家賃再査定の下限（フロア）や免責日の短縮は交渉余地になりやすいです。
向き/不向きの見極め
サブリースが向く
- 遠隔保有で安定キャッシュフローを重視
- 空室リスクより予見性を優先
- 築年や立地で入替コストが高い
普通賃貸が向く
- 相場賃料が強く、CVRを上げる運用に自信
- 写真・導線・リフォームで賃料維持/微増を狙える
- 入替費用の最適化に取り組める
よくある質問
サブリースは“必ず得”では？
得失は条件次第です。家賃再査定と免責期間、原状回復負担を踏まえた実質手残りで比較が必要です。
途中で普通賃貸に切り替えられる？
契約満了を待つか、中途解約条項に従い違約金/予告期間を満たせば切替可能なケースがあります。事前に募集スケジュールを組むと空室期間を圧縮できます。
まとめ
サブリースの価値は“安心の価格”。普通賃貸の価値は“相場の伸びしろ”。契約条項と数式で手残りを可視化し、自分の運用スタンスと物件特性に合う方式を選びましょう。
不動産に関するお問い合わせ
問い合わせはこちら
