アプローチ/共用部（12項目）
- エントランスの清掃状態・掲示板（長く貼りっぱなしの掲示物）
- 集合ポストの満杯/チラシ滞留
- 宅配ボックスの稼働状況・破損
- オートロック・防犯カメラの有無/死角
- エレベーターの台数/待ち時間/内装の傷
- 共用廊下の幅・雨風の吹込み・照度
- 非常階段の清掃/避難導線
- ゴミ置場の清潔度・分別ルールの徹底
- 駐輪場/バイク置場の混雑度
- 駐車場の出入り動線・区画サイズ（鹿児島は車幅留意）
- 共用照明のLED化状況（管理の意識）
- 掲示の苦情傾向（騒音・マナー等の頻度）
建物外観・敷地（8項目）
- 外壁のひび・タイル浮き/補修跡
- バルコニー手摺・笠木の劣化
- 屋上設備（見える範囲の錆/排水口詰まり）
- 共用配管・メーターボックスの腐食
- 敷地排水・雨水桝の詰まり/水たまり跡
- 植栽の手入れ（管理コストの表れ）
- 塩害/火山灰の堆積（清掃頻度）
- 近隣用途（飲食/工場/学校/幹線道路）
専有部（室内/水回り/設備）（18項目）
室内
- 床の傾き/沈み・建具の建付け
- 窓の開閉/クレセント錠・アルミ枠の結露跡
- 壁紙のヤニ/カビ・雨染み跡
- 収納内部の湿気・カビ臭
- コンセント位置/数・分電盤容量
水回り
- 洗面/浴室のコーキング劣化・パネル浮き
- 排水の流れ・トラップの臭気
- 給湯器の年式・号数・交換履歴
- キッチン換気（外気排出/ダクト詰まり）
設備
- エアコン容量/スリーブ径・室外機設置可否
- インターホン（録画機能）
- インターネット方式（VDSL/光配線）
- テレビ/BS・CS配線の生き死に
- 床下点検口/給排水管の材質情報
音・におい・振動/眺望・採光・通風（6項目）
- 上下左右の生活音（時間帯をずらして再確認）
- 道路/線路/店舗の環境音・振動
- におい（排気/飲食/ゴミ置場からの風向）
- 眺望の抜け・将来の建築計画の有無
- 採光（直射の入り方/遮蔽）・通風（対面窓）
- バルコニーの使い勝手（物干・避難ハッチ位置）
管理資料・ハザード（6項目）
- 長期修繕計画の有無/積立水準の妥当性
- 総会議事録（直近2〜3期）の重要議題
- 滞納状況・訴訟の有無
- 大規模修繕の実施履歴と次回予定
- ハザード（洪水/土砂/津波）と避難経路
- ペット/楽器/民泊等の管理規約ルール
鹿児島の実感：火山灰清掃や塩害対策の有無で維持費が変わることがあります。議事録で清掃頻度・費用負担を確認。
内見当日の動線と持ち物
- 敷地→エントランス→共用→室内→バルコニー→再び共用（駐車/ゴミ/駐輪） の順で“外→中→外”。
- メジャー・水平器アプリ・ライト・A4クリアファイル（資料まとめ）・靴下替え。
- 同線の動画/写真を撮り、後で競合と同条件で比較。
| 項目 | 良い/気になる | メモ |
|---|---|---|
| 騒音 | ||
| 日当たり | ||
| 管理状態 | ||
| 設備年式 | ||
| 駐車/動線 |
よくある質問
1回の内見で決めても大丈夫？
可能ですが、時間帯を変えて再確認（夕方の騒音/帰宅導線/照度）を推奨。管理資料は必ず取り寄せましょう。
チェックが多すぎて不安…
本記事の表（比較用メモ）を使い、5つの優先順位（騒音/日当たり/管理/設備年式/駐車）だけは必ず比較しましょう。
まとめ
中古マンションは内見の解像度で満足度が決まります。外→中→外の順で動線を固定し、50項目を淡々とチェック。最後は“自分の暮らしに合うか”を優先順位で評価しましょう。
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