なぜ安いのか？“価格の理由”5分類
- ① 建物・管理要因：積立不足／大規模修繕の遅延／滞納多発
- ② 立地要因：駅距離・動線・周辺供給過多・ハザード
- ③ 住設要因：専有の設備老朽（給湯器・分電盤・配管など）
- ④ 募集要因：写真・導線・AD弱く空室長期化
- ⑤ 売主要因：現金化急ぎ・相続整理・賃借人属性でディスカウント
ポイント：理由が可逆（手を打てば直る）か、非可逆（直らない）かを見極めると判断が早い。
管理状態・積立金・修繕の整合を確認
見る資料
- 長期修繕計画・総会議事録（直近2〜3期）
- 管理費・修繕積立金の水準と増額予定
- 大規模修繕の履歴・次回予定
NGサイン
- 積立が著しく低い／増額の合意ができない
- 漏水・設備不具合が継続
- 議事録で対立が長期化し意思決定が停滞
実質利回りへ“引き算”して再計算
| 項目 | 年額 | 算定 |
|---|---|---|
| 満室賃料 | 432,000 | 3.6万×12 |
| 空室損（7%） | -30,240 | 432,000×0.07 |
| PM手数料（5%） | -20,088 | (432,000-30,240)×0.05 |
| 管理費・修繕積立 | -96,000 | 8,000×12 |
| 固定資産税・保険 | -50,000 | 概算 |
| NOI | 235,672 | 運営利益 |
| 実質利回り | 約4.9% | 235,672 ÷ 4,800,000 |
広告の表面利回り＝(3.6万×12)÷480万=9.0%と比べ、実態は約4.9%に。引き算の重要性が分かります。
空室・再募集コストの織り込み
- AD・原状回復：退去発生ごとに計上。2〜3年で按分して年額化。
- 募集力：写真・導線・内見動線・初期費用設計で空室期間を短縮。
- 立地差：駅距離・駐車動線・眺望など“差別化”の有無を確認。
賃料下落シナリオの当て方
- 築年・競合在庫・入替頻度から−1〜2％/年で試算。
- 下落を織り込んだDSCR・手残りがプラスを維持できるか確認。
- 専有設備の更新（給湯器・エアコン）で賃料維持の策を検討。
出口価格と保有方針の決め方
- 売却目線：同エリアの直近成約単価と賃料水準から逆算。
- 保有目線：退去時の改修投資をCFで賄える範囲か事前に線引き。
- 指標：DSCR1.2以上・手残り黒字・空室期の現金耐性。
よくある質問
管理費・積立金が高い物件は避けるべき？
一律にNGではありません。建物の維持水準が高ければ賃料維持に寄与。議事録と長計の整合で妥当性を判断しましょう。
築古は配管や設備が不安…
専有設備の更新費を長期計画に織り込み、退去時に計画的に入替。共用配管は管理組合の更新計画を要確認です。
まとめ
“安さ”は魅力ですが、判断は実質利回りとシナリオで。管理・修繕・空室・再募集・賃料下落を織り込んだうえで、可逆/非可逆の理由を切り分ければ、掘り出し物を見極められます。
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