“三点設計”の考え方
1) 成約事例（過去）
- 直近6〜12か月の成約単価・日数・条件を中心に。
- 面積・築年・立地・向き・階数等で補正しレンジ化。
2) 競合在庫（現在）
- 同条件の掲載価格・滞留日数・写真クオリティを比較。
- 自物件の“勝てる点”が価格に織り込めるかを検討。
3) 検索帯（ポータル）
- 多くのポータルは100万刻み/500万刻みなどの帯で絞り込み。
- 帯の上限超えは露出が大きく落ちる点に注意。
ポイント：初期価格は「事例レンジの上限寄り」×「競合比で強みが担保できる」×「検索帯内に収める」の三条件を同時に満たせる地点を探します。
検索帯（価格帯）の壁と端数の使い方
- 門番価格：1,499万／1,980万／2,480万など、帯の下限に寄せると露出が最大化。
- 端数の考え方：1,500万と1,480万で露出差が大きい帯では、1,480万を起点に検証が有効。
- 比較視点：検索1ページ内に入るか、上位の写真・タイトルで視線を取れるかまで設計。
初動7日・14日の指標
| 期間 | PV/保存 | 問い合わせ | 内覧 | 判断 |
|---|---|---|---|---|
| 公開〜7日 | 想定より低い | 0〜少数 | 0〜1件 | 写真・タイトル・導入文を先に改善 |
| 〜14日 | 一定 | 少数 | 1〜2件 | 検索帯を意識した小幅調整（〜1〜2％）を検討 |
| 〜28日 | 伸び悩み | 低水準 | 少数 | 帯を跨ぐ調整（〜3〜5％）や露出刷新を検討 |
価格改定のタイミングと幅
- タイミング：反響の“鈍化”を把握できるのは14日・28日の節目。
- 幅の目安：同帯内は1〜2％、帯を跨ぐなら3〜5％で露出層を変える。
- 根拠の可視化：競合の動き・検索順位・保存件数の推移で説明可能に。
テコ入れの順序（写真→コピー→価格）
- 写真：昼光・広角過多回避・水平/垂直・推しカットの入替。
- コピー：冒頭3行でターゲットと刺さる価値を明示。
- 価格：上記をやっても反響が弱い場合に、最小幅から段階的に。
Tip：価格は“最後のカード”。まずは見せ方の最適化で取りこぼしを拾います。
よくある質問
査定額より高く出すのはNG？
競合と検索帯の整合が取れていれば検証の価値あり。初動指標が弱ければ潔く調整する前提で設計します。
端数は本当に効きますか？
帯の境目では露出が変わるため有効。例：1,500万より1,480万は下位帯に入り、閲覧母数が増える傾向です。
まとめ
価格は戦略＋検証＋可視化。三点設計で初期値を決め、7日・14日の指標で“見せ方→微調整→帯変更”の順に打ち手を選べば、無駄なく成果に近づきます。
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