まずは基本｜譲渡所得税の仕組み
不動産を売って利益（譲渡益）が出た場合、譲渡所得税が課税されます。計算はシンプルにいうと——
譲渡所得 ＝ 譲渡価格（売却価格）
−（取得費＋譲渡費用）
− 特別控除（適用時）- 取得費：購入代金・購入時の税金や手数料・リフォーム費など。
- 譲渡費用：仲介手数料・測量費・解体費（要件により）・広告費など。
- 税率：所有期間によって短期/長期で変動（年度ごとに取扱いが更新されるため要確認）。
ポイント：領収書・契約書・請求書の保存が税額に直結します。迷った費用はまず保管して税理士へ相談を。
空き家の3,000万円特別控除の要点
いわゆる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」。適用できれば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。主なイメージは以下です（詳細は年度により変更されるため所轄へ確認）。
対象のイメージ
- 相続で取得した被相続人の居住用不動産。
- 相続後、売却までの間に居住・貸付・事業利用をしていない。
- 旧耐震の住宅は解体更地か耐震適合で売却する等の要件あり。
主な注意点
- 売却期限・契約形態・売却額の上限等に関する要件。
- 相続人が複数いる場合の按分・共有の扱い。
- 他の特例（買換等）との重複適用の可否。
Tip：解体費や測量費はケースにより譲渡費用として算入可。見積・契約・領収書を一式保管しておきましょう。
概算の計算ステップ（例示）
- 売却価格を確定（例：1,800万円）。
- 取得費を整理（評価証明・売買契約書等が無い場合は概算法が使われることも）。
- 譲渡費用（仲介手数料・測量・解体 等）を合算。
- 特別控除（適用時）を差し引く。
- 残った譲渡所得に所有期間区分の税率を乗じて概算。
譲渡費用・取得費の考え方
譲渡費用の例
- 仲介手数料・測量費・境界確定費
- 解体費（更地売却等で売却に必要な場合）
- 広告費・印紙税・司法書士報酬 等
取得費の例
- 購入代金・購入時手数料・登録免許税
- リフォーム・増改築費（証憑必須）
よくある落とし穴：証憑不足。契約書・請求書・領収書を必ずセットで保管。
準備書類チェックリスト
- 相続関係：相続登記完了書類、被相続人の住民票除票 等
- 物件関係：登記事項証明・公図・測量図・建築確認・図面・固定資産税課税明細
- 費用関係：測量/解体/仲介等の見積・契約・領収書
- 耐震関係：解体・耐震適合の確認資料（該当時）
よくある質問
空き家控除と自宅の3,000万円控除は同時に使える？
同一年での重複適用や他特例との併用は制限があるため、年度の要件を税務署・税理士に必ず確認してください。
家を解体すると控除は有利になる？
旧耐震の住宅では解体更地または耐震適合が要件となるケースがあります。費用と売れ行きのバランスで判断します。
まとめ
空き家の売却は、相続登記の完了・証憑の確保・特例の適否確認が成功の三本柱。早めに段取りし、必要に応じて税理士と連携して進めましょう。
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