物件タイプの違い（スケルトン/居抜き/半居抜き）
スケルトン
内装ゼロから自由設計。理想に近づけやすい反面、工期・費用は大きめ。
居抜き
前テナントの設備を活用し初期費を圧縮。レイアウト制約や劣化リスクに注意。
半居抜き
必要設備のみ残置。コストと自由度のバランス型。状態の個体差が大きい。
ポイント：「残置物」の所有権・メンテ責任・保証の有無を合意書に明記。
立地と導線をどう見るか
商圏（徒歩・車）と視認性をセットで評価。鹿児島では車移動も多いため、駐車場・右折進入・退店導線も確認。
- 平日/休日/雨天の人通りと車の流れ
- 看板の設置可否と見え方（道路からの視認距離）
- 近隣競合・相乗効果（カフェ密集/導線上の立地）
設備・インフラの必須確認
- 電力容量（三相200Vの有無、契約電力の増設可否）
- ガス容量（重飲食可否、メーター口径）
- 排気・ダクト（経路・口径、上階/隣接クレーム回避）
- 排水・グリストラップ（サイズ・清掃導線）
- 給排水経路・床勾配・防水パンの位置
契約条件と造作譲渡の注意点
- 契約形態：普通/定期借家、解約予告、再契約料
- 用途地域・使用制限：臭い/煙の規定、深夜営業可否
- 造作譲渡：譲渡対象の明細、動作保証、引渡し状態、撤去条項
- 原状回復：スケルトン返しの範囲・床壁天井の定義
初期費用・月次コストの目安
- 初期：保証金/敷金、礼金、仲介、前家賃、造作譲渡、内装工事、設備・什器
- 月次：賃料、共益費、光熱費、人件費、広告宣伝、保守点検
試算のコツ：売上が読めるまでの運転資金3〜6か月分を確保。
開業までのスケジュール逆算
- 物件選定（2〜4週）→ 条件交渉・申込
- 設計/見積（2〜3週）→ 工事（3〜6週）
- 保健所/消防等の手続（並行）→ プレオープン
